Comprar una vivienda sobre plano en España —antes de que esté construida— es una opción muy habitual en obra nueva. Puede ofrecer mejores precios, facilidades de pago y alta rentabilidad, pero también exige conocer bien los pasos, riesgos y garantías legales. Esta guía te lo explica de forma clara.
1. ¿Qué significa comprar sobre plano?
Es adquirir una vivienda que aún no está terminada (o incluso no iniciada), pagando por fases mientras se construye. La entrega suele producirse entre 12 y 36 meses, según el proyecto.
2. Pasos para comprar obra nueva sobre plano
Reserva de la vivienda
- Se firma un documento de reserva.
- Pago habitual: 3.000 € – 10.000 €.
- Se bloquea la vivienda y el precio.
Clave: la reserva debe indicar plazo para firmar el contrato privado y condiciones de devolución.
Contrato privado de compraventa
- Se firma normalmente entre 15 y 30 días después.
- Pago total acumulado hasta ese momento: 10%–30% del precio.
- Se fijan:
- Precio final
- Plazos de obra
- Fecha estimada de entrega
- Penalizaciones por retraso
Muy importante: el contrato debe indicar aval bancario o seguro para las cantidades entregadas.
Pagos durante la construcción
- Se realizan pagos fraccionados (ej. 5% cada 6 meses).
- Todo lo pagado debe estar garantizado por ley.
Garantía legal clave:
En España, el promotor está obligado a garantizar todas las cantidades entregadas a cuenta, más intereses, mediante:
- Aval bancario o
- Seguro de caución
Si la obra no se entrega, el comprador recupera su dinero.
Financiación e hipoteca
Para residentes en España
- Financiación habitual: hasta el 80% del valor.
- Hipoteca se solicita al final, en la entrega.
Para no residentes
- Financiación habitual: 60%–70%.
- Es necesario:
- NIE
- Cuenta bancaria en España
- Ingresos demostrables
- Tasación del inmueble
Muchas promociones ofrecen hipoteca con banco colaborador, lo que facilita el proceso.
Escritura y entrega de llaves
- Se firma ante notario.
- Se paga:
- El resto del precio
- Impuestos y gastos
- Se entregan las llaves y comienza la posesión.
3. Impuestos y gastos en obra nueva
En obra nueva NO hay ITP. Se paga:
- IVA:
- 10% vivienda
- 21% garaje/trastero independiente
- AJD: entre 0,5% y 1,5% (según comunidad autónoma)
- Notaría, registro y gestoría
Coste total aproximado: 12%–14% del precio.
4. Riesgos reales (y cómo evitarlos)
Retrasos en la obra
- Son habituales.
- Solución: contrato claro + penalizaciones.
Cambios en el proyecto
- Deben estar regulados en contrato.
- El comprador puede reclamar si son sustanciales.
Quiebra del promotor
- Riesgo cubierto legalmente si existe aval/seguro.
- Sin aval → NO comprar.
Consejo clave: revisión legal previa del contrato.
5. Garantías del comprador
Al recibir la vivienda, existen garantías obligatorias:
- 1 año: defectos de acabado
- 3 años: instalaciones
- 10 años: estructura del edificio
Además:
- Licencia de primera ocupación
- Certificado energético
- Seguro decenal
6. Rentabilidad de la obra nueva sobre plano
Comprar sobre plano suele ser muy rentable, especialmente para inversores:
Revalorización
- Precio más bajo que vivienda terminada
- Incremento habitual del 10%–25% al entregar llaves
Alquiler
- Alta demanda en zonas urbanas, costa y obra nueva
- Mejor eficiencia energética = más atractivo
- Menos mantenimiento
Inversores extranjeros
- Ideal para:
- Rentabilidad
- Diversificación
- Uso personal futuro
- Golden Visa (según importe y normativa vigente)
7. ¿Es una buena opción para no residentes?
Sí, siempre que:
- El promotor sea solvente
- Existan garantías legales
- Se planifique bien la financiación
- Se cuente con asesoramiento profesional
8. Conclusión
Comprar una vivienda sobre plano en España es una excelente oportunidad, tanto para vivir como para invertir, si se hace bien. Con las garantías legales actuales, un buen contrato y asesoramiento profesional, los riesgos se reducen y el potencial de rentabilidad es alto.
Regla de oro:
Nunca comprar sobre plano sin aval bancario y sin revisión legal.